2016-01-11 智飞微网站

　　最近就经常有人问“我买的期房，还没有交房，可不可以卖呢?”，当然可以!今天小编就来给大家讲一讲没有房产证的房子怎么交易。

　　一、刚交了首付款，还没有办按揭

　　这种情况就是开发商还没有到房管局备案，是最好处理的。

　　买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，银行按揭也是买方自己去办理即可，房产证下来就直接是买方的名字了。

　　二、正在还房贷，还没有交房

　　方式一：直接更名

　　流程：

　　1、卖方将银行的贷款还清;

　　2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同;

　　3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续;

　　4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。

　　注意事项：

　　1、房子必须还清银行贷款

　　2、更名必须取得开发商的同意

　　3、买方不能再按揭了，必须全款购买

　　这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。

　　从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。

　　方式二：双方约定等房产证下来再过户

　　这种方式就属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费也是比较多。

　　包括：

　　个人所得税：总房款的1%

　　契税：90平米以下的为总房款的1%;90平~140平米的为总房款的1.5%;140平米以上的为总房款的3%。(均为首套房)

　　(契税要交两次，一次是卖方本人办理房产证时缴纳，一次是买方办理新房产证时缴纳)

　　营业税：5.55%

　　第二种方式的优点是能及时过户，风险较低;缺点是税费较高，且时间成本比较长。

　　三、注意事项

　　1、没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎!

　　2、如果遇到特殊情况一定要卖(买)没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备。

　　3、对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款;二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。

　　4、房价会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。

　　四、知识链接：哪些房子没有产权证

　　1、利用集体所有土地开发的房子，也就是所谓的小产权房。

　　2、未经立项批准或私自变更立项的楼盘

　　3、未取得规划审批的楼盘

　　4、私自变更规划的楼盘

　　5、私自改变土地用途的楼盘

　　6、土地产权存在纠纷

　　7、没有销售许可证又无产权证的房屋

　　8、未经验收或验收不合格的房屋

　　9、土地或房屋未解除抵押的

　　10、开发商未交纳相关税费的

　　11、土地、房屋被有关部门司法查封