最近关于土地使用权到期后应如何处理的问题，有不少的关注和争议。我们先回到法律的最基本规定上来。《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
深圳市规划和国土资源委
【关于我市土地使用权续期有关规定的说明】
一、深圳市土地管理制度的历史沿革
我市出台的有关土地使用权续期的规定与深圳的土地管理制度沿革密不可分，深圳作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者，于1982年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。该规定首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地，并且规定了相应用途的土地使用年期，如工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年等。这与国家规定的行政划拨“无偿无限期”不同，这也是我市目前已经到期土地需要续期的主要原因。
1988年，《深圳经济特区土地管理条例》出台实施，条例明确特区国有土地实行有偿使用和有偿转让，有偿出让国有土地使用权可采取协议、招标和公开拍卖三种方式，土地使用年限根据实际需要确定，但不得超过50年。
1994年，《深圳经济特区土地使用权出让条例》，条例规定土地使用权最高使用年限为50年。
1995年9月15日深圳市第二届人民代表大会修改了《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十一条作如下修改：“土地使用权的最高使用年限为七十年，不同用途的土地使用年限按国家规定执行。”
二、深圳市目前有关土地使用权续期的规定
（一）一九九五年九月十八日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的土地，顺延至国家法定最高年期,不用补交地价。
1996年深圳市政府依据市人大决定，发布了《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》。公告规定：凡与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用最高年期按国家规定执行，即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。
在该公告之日（一九九五年九月十八日）前已签订《土地使用权出让合同书》的，其土地使用年期按以上规定，自出让合同规定的起始日期推算、顺延即可，不须另签合同或换发《房地产证》，其中需变更产权的，在办理变更产权手续时确认、顺延。
（二）深府【2004】73号文件解决的对象特指在深圳特定历史阶段形成的、特殊的行政划拨用地问题。
随着深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地（20年）的陆续到期，深圳市首次集中出现了国有土地使用权期满的问题。为妥善解决该问题，2004年4月23日，《深圳市到期房地产续期若干规定》（深府【2004】73号）发布施行。
该规定所针对的对象是在我市房地产权利证书登记的土地使用年期届满的行政划拨性质房地产，及原行政划拨用地补交地价后转为出让用地但原年期未重新调整而土地使用年期已届满的房地产。
《若干规定》明确上述用地在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，其中一种延长方式就是补交地价签订土地出让合同，在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35％。
三、1995年9月18日后出让的用地到期问题
1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，我市正在研究制定相关政策。也就是说，对绝大多数居民来说，房产70年土地使用权的问题，还是没有解决。
值得一提的是，2004年4月23日，《深圳市到期房地产续期若干规定》（深府[2004]73号）发布施行。该文件解决的对象特指在特定历史阶段形成的、特殊的行政划拨用地问题，具体包括：在深圳市房地产权利证书登记的土地使用年期届满的行政划拨性质房地产，及原行政划拨用地补交地价后转为出让用地，但原年期未重新调整而土地使用年期已届满的房地产。
深府[2004]73号明确，上述用地在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，其中一种延长方式是补交地价，签订土地出让合同，在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35％。对于需要补交35％地价的情况，有个案例可供参考。之前，深圳福田区长城大厦的一套80.6平方米商住房，其业主就补交了地价款44940元，土地使用年期由50年延至70年，到期时间由2035年5月27日延长至2055年5月27日。简单计算可以发现，该房源的土地使用权延长20年，每平方米补交的地价只有557.6元。
总结来看，其实深圳这次发布的说明，还是对以往政策的再度解读。对绝大多数居民来说，自己住的房子，产权还是70年，到期一般都还在50年以上，所以，咱们静候高层的政策吧！不要再纠结这个问题了。
