原创 2016-05-14 明盛华 

北京盈科（苏州）律师事事务所

阅读提示：《商品房买卖合同》示范文本作为合同正文是行政职能部门制定的，补充协议是开发商自己制定的。示范文本与补充协议出现矛盾或冲突时，就出现了效力判断问题。

买过一手房的人都知道，与开发商签订的商品房买卖合同由两部分组成，一部分是合同正文，即国家行政职能部门制定的示范文本，另外一部分是补充协议，即开发商自己制定的文本。然而，实践中两者的内容并不总是保持一致，甚至存在矛盾冲突之时。那么正文与补充协议的效力问题如何判断呢？

 

一、《商品房买卖合同》示范文本全国适用不统一

虽然 2014年 住房和城乡建设部与国家工商行政管理总局制定了《商品房买卖合同（预售）》示范文本和《商品房买卖合同（现售）》示范文本（以下简称国家版商品房买卖合同），但是各地方还是沿用自己的商品房买卖合同示范文本，而且通常会在末尾几条约定合同正文与补充协议的效力谁优先。归纳一下现实中的情形，有下列几种：

1、约定补充协议优先

例如上海：

上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局2000年制定的《上海市商品房预售合同》第 29条规定：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。

又如海南：

海南省住房和城乡建设厅、海南省工商行政管理局监制的《海口市商品房买卖合同》第29条规定：合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。

2、约定补充协议与合同正文同等法律效力，但没约定谁优先

例如江苏：

江苏省建设厅与江苏省工商行政管理局制定的《商品房买卖合同》第20、21条规定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同附件与本合同具有同等法律效力。

又如浙江：

浙江省《商品房买卖合同》（示范文本）第 23 条和 24 条也有类似规定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）。合同附件与本合同具有同等法律效力。

3、约定补充协议中加重买受人责任等条款效力低于合同正文

例如长沙：

《长沙市商品房买卖合同》（示范文本）第 25 条规定：双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件九），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。

又如国家版：

国家版商品房买卖合同第 28 条规定“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”

再如常州：

《商品房买卖合同》（示范文本）第 23 条规定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（见附件四）。但出卖人提供的作为合同补充协议的格式条款，不得与合同正文内容条款约定的内容相违背。第 24 条规定：本合同附件是本合同不可分割的部分。本合同及其附件内，空格部分填写的内容与固定内容具有同等效力。但附件内容、空格填写内容排除固定内容的，且系不合理地减轻或免除本合同约定应由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的，仍以被排除的固定内容为准。

 

二、究竟谁的效力优先

上述各种示范文本表述不一约定不一。那么，我们应该如何看待或者判断何者效力优先呢？

1、补充协议的由来

商品房买卖合同正文后面的补充协议，一般来说都是开发商起草的，事先并没有和每个购房人商量。不同的开发商，提供的补充协议文本也不同，但这些补充协议都必须到房管部门备案。

具体流程是：开发商在开盘前 30天 ，会根据各地政府部门提供的《商品房买卖合同》示范文本起草一套有利于自己补充协议，补充协议通过政府有关部门（通常是工商部门审查，看有无霸王条款）的审查后再去房管部门备案，然后销售时在房管部门的销售系统中打印出全套合同文本给购房人签字。

2、补充协议的效力一定优先合同正文吗？

理论上讲，补充协议的签订时间通常是在合同正文之后，补充协议是对合同中未尽事项的补充约定。由于补充协议签订在后，通常情况下，合同正文与补充协议不一致时应以补充协议为准。

但是，商品房买卖合同有其特殊性，合同正文、补充协议是同时打印出来签字的，不存在合同双方当事人在事后对合同正文进行补充。之所以存在补充协议，是各开发商根据自身的需要起草的，一般情况下购房人只能被动接受，除非你不买。

鉴于合同正文、补充协议均不是购房人参与起草的事实，出于保护弱者利益出发，作为合同正文的起草者，政府有关部门在制定示范文本时有必要规定合同正文的效力优先于补充协议。

 

三、对各地合同文本的点评

1、上海、海口合同示范文本

两地的文本都规定了补充协议优先，无疑对开发商极为有利，因为即便补充协议中没有特别明显的霸王条款，也会有许多有利于开发商的条款。当合同正文与补充协议冲突时，补充协议优先于合同正文，开发商将取得更有利于自己的合同保护。

2、江苏、浙江合同示范文本

两省都没有明确规定合同正文、补充协议谁的效力优先，但开发商会在补充协议中约定 “补充协议与合同正文不一致的，以补充协议为准” 。理由很简单，补充协议是开发商自己起草的，开发商不会放弃这种机会。

3、长沙以及国家版的合同示范文本

两个文本均参考了合同法第 40 条关于格式合同的规定，即补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的条款的，以合同正文为准。

这无疑是有利于购房人的，但补充协议中哪些条款属于这类条款需要法官来认定，实践中在个案处理时不同的法官会有不同的认识。而常州地方的示范文本则直接禁止补充协议与合同正文内容相违背，这更为直观，也更容易辨别，因此保护购房人的力度也最强。

 

四、结论

如果国家机关提供的合同示范文本中明确约定合同正文的效力优先于补充协议，凡是与合同正文不一致的以合同正文为准，禁止补充协议加重买受人的负担，这更有利于保护购房人。

文外之音：从合同示范文本中不难看出，常州、长沙对购房人保护力度是最大的，巧合的是，常州在苏南地区房价控制得是最好的，长沙在全国二线城市中房价也是控制得最好的……

核校：焦文　璐蔓