2015-12-01 深圳罗湖区法院
来源：央视社会与法
房子一直是老百姓最关心的话题之一,而与房子有关的纠纷也层出不穷。购房过程中，购房者遭遇开发商违反合同约定，切身利益会被严重危害。那么，开发商的违约的情形一般有哪些呢？↓↓↓
开发商的违约责任主要包括：
1)逾期交房；
2)面积出现误差；
3)设备、装修不符合合同约定；
4)变更规划、设计；
5)房屋质量不合格；
6)未按期办理产权过户手续。
业主应如何维权？
出现上述违约行为时，购房者应首先看购房合同中是否有对上述违约责任的处理约定，如有约定，按合同约定处理。如未约定违约责任的处理办法，按法律规定可对开发商的违约行为要求赔偿，赔偿的标准以直接损失为限，具体处理办法如下：
逾期交房
按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，如开发商逾期交房，合同中未约定相应处理办法的，违约金按照逾期交付使用房屋期间，有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
面积出现误差
根据《商品房销售管理办法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，如开发商交付的房屋实测面积，与合同约定面积出现误差，面积误差按以下原则处理：
1、购房者无权退房
对面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算。
房屋实际面积大于合同约定面积的，超出面积的房价款由买购房者按照合同约定的价格补足；房屋实际面积小于合同约定面积的，卖房人应返还买购房者部分的房价款及利息。如果在诉讼过程中，购房者请求解除合同、要求退房的，人民法院是不会支持的。
2、购房者有权退房
对面积误差比绝对值超出3%，如果在诉讼过程中，购房者请求解除合同、要求退房返还已付购房款及利息的，人民法院会予以支持。
如果购房者有权要求退房但不退房，同意继续履行合同，那么，房屋面积超出或不足部分的房款，由谁来承担？
ａ．房屋面积超出部分的房款，由卖方承担
对购房者有权要求退房但不退房，同意继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比超出3%部分的，房价款由卖房人承担，超出部分的所有权归购房者所有。
ｂ．房屋面积不足部分的房款，由卖方双倍返还
对购房者有权要求退房但不退房，同意继续履行合同的，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款由卖房人双倍返还购房者。
设备、装修不符合合同约定
如果卖房人交付的房屋的设备、装修不符合合同约定的，可按照以下办法处理：
1、购房者可拒绝收房
如果卖房人交付的房屋的设备、装修不符合合同约定的，购房者可拒绝接收房屋。
2、购房者可要求卖房人限期更正
如购房者已接收商品房，发现卖房人交付的房屋的设备、装修不符合合同约定，购房者可要求出卖人限期更正。因更正造成房屋不能正常使用的，可要求出卖人承担赔偿责任。（赔偿金可按此期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定）
3、卖房人拒绝更正的，需承担相应的赔偿责任
卖房人拒绝更正或在合理期限内未更正的，购房者可要求出卖人承担相应赔偿责任。赔偿责任以实际损失为限，实际损失包括设备、装修的差价款、改动工程款及不能正常使用房屋期间的损失。
房屋质量不合格
按照《商品房销售管理办法》第24条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。如果经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的，具体处理办法如下：
1、卖房人应在变更确立之日起10日内，书面通知购房者。
2、购房者有权在通知到达之日起15日内，做出是否退房的书面答复。
购房者在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。
卖房人未在规定时限内通知购房者的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
需要注意的是，房屋的质量应以工程质量检测机构的检测结果为依据，如果购房者对房屋质量存有疑虑的，可委托工程质量检测机构对房屋质量进行检测。
未按期办理产权过户手续
按《商品房销售管理办法》第34条规定，开发商应在商品房交付使用后60日内，将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。如开发商未按上述日期提交房屋权属登记材料，致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的，开发商应承担相应的违约责任：
1.开发商支付相应的违约金
开发商应支付的违约金，按已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
2.购房者要求解除合同，赔偿损失
因开发商未按期提交房屋权属登记材料，致购房者未能按约定和规定期限取得房屋权属证书超过一年的，购房者可要求解除合同，并可要求损失赔偿，损失可按银行同期固定资产贷款利率计算。
注意：所谓的“规定期日”，可按下述方法计算：合同未约定的房屋权属证书取得日期，如果购买的是尚未建成的房屋，按房屋交付使用后90日计算；如果是已竣工的房屋，按合同订立之日起90日计算。
建议购房者在选房时，务必做好市场调查，尽量选择信誉好、知名度高的开发商。一旦遭遇开发商违约，购房者应当积极维权。
